条件設計
今回、物件を探すにあたって設定した条件とその理由は以下の通り。
重要なのは、「良さそうだから」ではなく、将来のリスクとコストから逆算して条件を決めることである。
物件設備系
3〜5階の物件
浸水リスクを回避しつつ、地震時の避難性とのバランスを取るため。 （低層＝浸水リスク、高層＝エレベーター停止リスクと認識）
築25年以内（できれば築15年以内）
新耐震基準（2000年以降）を前提にすることで、最低限の耐震性能を担保するため。
内見できないなら、これに加えて築15年以内として、安心感を加えたい。
徒歩orチャリ圏内にスーパーあり
車依存を避けることで、ガソリン価格高騰の影響を遮断するため。
都市ガス
プロパンは価格変動が大きく、長期的にコストが不安定なため。
鉄筋RC
台風・地震双方への耐性を考慮。（木造や鉄骨より被害リスクが低い）
南向き
日照による暖房費削減と、湿気対策（カビ抑制）のため。
風通しがよい
湿気対策。特に高湿度地域ではカビ・腐食リスクを下げるため。
ペアガラス
断熱性能を上げ、冷暖房コストと結露リスクを抑えるため。
結露・カビの被害履歴がない
一度発生した問題は再発しやすく、健康リスクにも直結するため。
また、カビを発生させると「借主が善管注意義務を怠った」とみなされて、回復費用を負担することになる場合もある。
ソフト条件系
町内会・自治会の強制加入NG
不要な時間コスト・人間関係コストを排除するため。（任意参加、かつ、必要情報のみ取得できる状態が望ましい）
短期解約が多い兆候がない
物件固有の問題（騒音・雨漏り・住民トラブル）のシグナルになり得るため。
管理会社には以下を必ず確認する。
- 騒音トラブルの有無
- 漏水履歴の有無
- カビ被害の有無
- 近隣トラブルの有無
管理系
管理形態（管理会社・巡回頻度）
トラブル発生時の対応速度と、建物の劣化速度に直結するため。
特に共有部が汚い、あるいは注意喚起のビラの有無によっては必ず確認する。その場合は高頻度巡回をしてもらってる必要がある。
大規模修繕の履歴（築15年以上なら）
修繕が適切に行われていない物件は、今後一気に劣化するリスクがあるため。
雨漏り履歴
特に台風地域では致命的。構造問題の可能性が高い。
防災系
窓の防護（シャッター・雨戸・合わせガラスなど）
台風時の飛来物対策。ガラス破損は室内被害に直結するため。
ハザード条件
- 津波浸水想定外
- 洪水0.5m未満（理想は0）
- 土砂災害警戒区域外
「住めるかどうか」ではなく「災害時に詰むかどうか」で判断する。
地形リスク回避
低地・旧河道・アンダーパス近傍を避ける。
災害・地形理解
津波と洪水エリアが分かる『重ねるハザードマップ』が便利。
また、洪水は大淀川の氾濫ではなく、雨の水はけが原因になるので、以下の『地形分類』でそのリスクを確認しておく。
内見で分かった建物スペックの現実
上記の条件のもと、宮崎駅周辺の物件を内見してみて、以下のことが分かった。
- 都市ガス物件は少ない。（あってもすぐなくなる）
- 鉄筋RC造でも壁の作りが薄く、叩けば響くモノもある。（壁を叩いてみてスコンと抜けるような音がすると隣人の生活音が聞こえる可能性がある）
- スペックは満たしていても、ロフトだらけのデザイナーズマンションは生活しにくい。（ロフトは清掃等の管理が難しいので基本的には負債）
契約・インフラの理解
実際に物件資料を見てみて以下のことが分かった。
- 家賃保証会社＋連帯保証人が必要な物件もちらほらある。（駅周辺の人気物件にありがちな条件だった）
- 無料で使える『ついちょる～む』（CATV回線）は建物全体で回線を共有するタイプ。（建物に利用者が多いときは回線が遅くなる）
内見できない場合の代替行動
物件資料に「入居：即」と書いていない物件は基本的にはまだ入居中、あるいは清掃中で内見ができない可能性が高い。
しかし、内見できなくても、外観を見るために仲介業者に現地に連れて行ってもらうこともできるし、外観からわかることもある。（エアコンの設置台数、共有部の清潔さなど）
また、現地に行けなくてもweb内覧をしてくれる仲介業者もあるので、県外勢は活用してもいい。
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