物件の「経年変化」と「通常損耗」については借主がお金を払わなくていい
「経年変化」とは「建物・設備等の自然的な劣化・損耗等」のこと。つまり、時間経過に伴う劣化のこと。
「通常損耗」とは、「借主の通常の使用により生ずる損耗等」のこと。これは人が生活する上でどうしてもキズついてしまう部分のこと。
東京都の『賃貸住宅トラブル防止ガイドライン』によれば、上記の2つについては、修繕費は家賃に含まれているとされており、借主には原状回復義務はないとするのが原則であるとのこと。
また、具体的には以下のようなものが、「経年変化」と「通常損耗」に当たる模様。
- 壁に貼ったポスターや絵画の跡
- 家具の設置によるカーペットのへこみ
- 日照等による畳やクロスの変色
この他の損耗が「経年変化」と「通常損耗」に当たるどうかは、おそらく退去時に争いになる部分だと思うので、退去直前には部屋の写真を隅々まで撮っておき、それが「どう言う理由で損耗したのか」と言うことを説明できるようにしておきたい。
契約書に「特約」がある場合は「貸主の都合で行うグレードアップ」についても支払わなければならない
賃貸物件における「原状回復」とは、『賃貸住宅トラブル防止ガイドライン』によれば以下のように定義されている。
建物賃貸借契約における「原状回復」とは、借主の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、退去時に、借主の故意・過失や善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるよう な使用など、借主の責任によって生じた損耗やキズなどを復旧することです。
したがって、費用の負担についても、破損部分の補修工事に必要な施工の最小単位に限定されます。
もちろん、震災等の不可抗力による損耗、上階の居住者など借主と無関係な第三者がもたらした損耗等については、借主が負担すべきものではありません。
なので例えば、貸主が次の入居者を確保しやすくするために、壁紙を全て張り替えたり、塗装を全てやり直して物件の価値を上げるために綺麗にする行為は「原状回復」には当たらないため、借主がその費用を負担する必要はない。
しかし、もし「賃貸借契約書」に「特約」として、「退去時には壁紙を全て張り替えるための費用を借主が負担すること」と書いていた場合は、これに従わなければならない。契約書にサインをしてしまうと言うことは、そう言う条件を飲んだと言うことになってしまうからだ。
「特約」には、壁紙全張り替えなどの「各種クリーニング代」や「エアコンの洗浄代」、「ハウスクリーニング代」なんかも入るらしいので、契約書の特約はよ〜く確認しておきたい。
万が一、「特約」を把握しておらずに契約書にサインをしてしまった場合でも、その「特約」が有効とされるためには以下の要件を満たす必要がある模様。
借主に特別の負担を課す特約が有効と認められるための要件
①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
②借主が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
③借主が特約による義務負担の意思表示をしていること
「特約」によってあまりに高額な請求が来た場合には、諦めずに上記の要件に照らして、それが有効であるかどうかを都道府県の不動産指導課などの専門家と共に考えてみたい。
貸主側が無茶な請求をして敷金を返さない場合は少額訴訟をする
貸主側が退去時の原状回復代として無茶な請求をしてきた場合は、以下の手順で「少額訴訟」を行うようにする。
なお、債権の回収は5年が時効なのでなるべく早く対応する。
手順
- 貸主から見積もりを出してもらう
- 都道府県の不動産指導課・宅建指導部に見積もりを見せる
- 不動産指導課が見積もりを「不当な請求」だとした旨を貸主に伝える
- それでも貸主が敷金を返さない場合は簡易裁判所で「少額訴訟」をする
- 「少額訴訟」をした場合、訴訟内容は外部に公開する権利を得るので、その旨をネットに広く公開する
参考
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