敷金を取り返すための賃貸物件の退去フローまとめ

普通借家契約の賃貸物件において敷金が返ってきたためしがない

　筆者は、これまで普通借家契約で敷金ありの賃貸物件を3つ契約してきたが、いずれも退去時に敷金は全額返ってこなかった。（一方で思い返せば、定期借家契約の方は毎回ちゃんと返ってきた）

　本来は、正当な修繕費の実費を預けた敷金から引いた額が返ってくるのが当然だが、日本の賃貸物件の貸主、あるいは仲介会社に悪人が多いのか、黙っていては敷金を全額持っていかれてしまう。それに、借主であるこちらも、なんとなく「そういうものなのかも」と思っていたが、調べてみるとそうでもないらしい。（『ゴミクルーン』さんの記事が見れなくなってしまっているのが残念）つまり、不当なものは不当なのである。

敷金を取り返すための賃貸物件の退去フローまとめ（AIまとめ）

　AIに相談した以下の結果に沿って交渉していこうと思う。

仲介会社に求めるべきこと & 言い方

1. 修繕費の明細書 + 原状回復の根拠資料を要求

「修繕の請求書をください」と言うだけでは水増し請求 される可能性があるので、具体的な見積もり・明細・施工業者の情報をセットで求める のがポイント。

📌 言い方の例

「原状回復費用の詳細な内訳を明示した見積書および、修繕の発注先業者の情報を開示してください。国交省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』に基づき、正当な費用のみ負担する形での清算を希望します。」

👆 ここでポイント

  • 「国交省のガイドライン」 を持ち出すと、適当な言い訳がしづらくなる
  • 「明細書」ではなく「見積書」を要求すると、修繕の実態が明確になる
  • 発注先の情報 を求めることで、捏造を防ぐ（業者が架空なら不正の可能性大）

2. 経年劣化や通常使用による損耗は、入居者負担ではないと主張

本来、経年劣化や通常使用による損耗（壁紙の黄ばみ、フローリングの擦れなど）は、オーナー負担 です。
これを入居者負担にしようとしてくるなら、ガイドライン違反。

📌 言い方の例

「経年劣化や通常使用の範囲での損耗は、賃貸借契約の特約がない限り貸主負担となるはずですが、この請求の内訳が適正である根拠を示してください。」

👆 ここでポイント

  • 「賃貸借契約の特約がない限り」 → 特約で負担義務がないなら大家の責任
  • 「請求の内訳の適正な根拠」 → 水増し請求を牽制

3. 返還されるべき敷金の額を具体的に提示する

相手がのらりくらりとかわそうとしたら、「こちらで計算した敷金の返還額」を出して、具体的に詰めるのが効果的。

📌 言い方の例

「この内容では、修繕費の適正な計算が確認できません。見積書とガイドラインを基に計算したところ、本来返還されるべき敷金の額は◯万円となります。正当な金額を返還いただけるよう、改めてご対応をお願いします。」

👆 ここでポイント

  • 「見積書とガイドラインを基に計算した」 → ちゃんと調べたことをアピール
  • 「正当な金額を返還いただけるよう」 → 返還を断らせない言い回し

4. 最終手段として「少額訴訟」も視野に入れる

ここまでやってもごまかされるなら、「少額訴訟」をちらつかせると効果的。

📌 言い方の例

「このまま不当な請求が続くようであれば、消費者センターへの相談や、敷金返還のための少額訴訟の手続きを検討します。正当な精算をお願いします。」

👆 ここでポイント

  • 「消費者センター」「少額訴訟」 → これを言われると、対応を改める業者が多い
  • 脅しにならないよう「検討します」とやんわり伝える

結論：この流れで交渉すれば敷金の取り戻しがしやすい

  1. 修繕費の見積書 + 発注先情報を開示させる
  2. ガイドラインを盾にして、経年劣化分の負担を拒否
  3. こちらで計算した返還額を提示して具体的に詰める
  4. 最後は消費者センター or 少額訴訟をちらつかせる

「水増し請求」を防ぐために退去立合いの時に記録をとる（AIまとめ）

　そもそも敷金の請求金額が不正では、不正な請求書を出されてそのまま全額の敷金を持っていかれる可能性がある。そうならないために、退去立合いの時は記録をとって、「水増し請求」をさせないようにする。

　具体的には以下のフローで対応し、記録は退去立合い時に動画を回しっぱなしにするようにしようと思っている。

結論：退去前＆退去後のダブル対策で勝つ！

  1. 退去時の立ち会いで、修繕ポイントを明確にし、証拠を残す
  2. 退去後すぐに「敷金精算書＆見積書」の請求をする
  3. 無視されたら、内容証明郵便→消費者センター→少額訴訟の流れで攻める

退去時にやっておくべきこと

1️⃣ 退去立ち会い時に「原状回復の指摘」を記録

  • 管理会社やオーナーと一緒に立ち会い、その場で「どこを修繕するのか」明確にする
  • 「ここは借主負担になります」と言われた箇所を録音 or メモ
  • 修繕が不要な部分も写真を撮って証拠に残す
    • 壁や床の汚れ・傷は**「経年劣化ですよね？」** と確認
    • 「タバコを吸っていない」「水回りの故障は設備の問題」などを明確にする」

📌 ポイント

  • 立ち会い時に「全部オーナー負担」と言っていたのに、後から敷金を取られた場合**「あの時は負担なしって言いましたよね？」と証拠を出せる！**
  • そもそも退去立ち会いを拒否される場合、明らかに怪しいのでさらに慎重に対応。

2️⃣ 退去後に「敷金精算書」と「見積書」を請求 退去後に何も言わずに待っていると、勝手に敷金を消費されるので、こちらから精算書と修繕見積書を要求 するのがベスト。

📌 送る文面の例（退去後すぐ）

「退去に伴い、敷金の清算について確認させていただきたく存じます。
敷金の返還額および、原状回復にかかる修繕費用の内訳（見積書）をご提示ください。
国土交通省の『原状回復ガイドライン』に基づき、適正な範囲での精算を希望いたします。」

3️⃣ 無視されたら、すぐに内容証明郵便を送る 👉 ここからは、先ほどの**「敷金返還フロー」** に沿って進める。

✅ STEP 1：内容証明郵便でプレッシャー ✅ STEP 2：消費者センターに相談 ✅ STEP 3：少額訴訟をちらつかせる

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